г. Чебоксары Чувашской Республики
Правила для города
Как рассказал главный архитектор города Чебоксары Вениамин Мамуткин, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), разработанные санкт-петербургским РосНИПИ Урбанистики, — один из трех «китов», на которых зиждется развитие города, наряду с генпланом и нормативами градостроительного проектирования. Этот документ регулирует нашу повседневную жизнь и помогает воплотить в жизнь положения генплана.
Первыми правилами столица обзавелась в 2005 году, они действовали десять с лишним лет. «За это время изменились нормативные законодательные акты, регулирующие градостроительство в стране. К примеру, в конце 2014 года был введен в действие классификатор видов разрешенного использования земельных участков, — уточнил Вениамин Мамуткин. — Правила землепользования и застройки должны были соответствовать и новому генплану».
Градостроительную часть ПЗЗ (всего их три) делает яркой карта зонирования. Разными цветами на ней обозначены определенные территориальные зоны (жилые, общественные, рекреационные и т.д.). На второй карте указаны зоны с особыми условиями использования территорий (так называемые охранные — например, зона водозабора, участки вдоль малых рек, санитарно-защитные зоны предприятий). Третья часть вводит регламенты использования земельных участков в зависимости от зон.
Так, чтобы формировать красивый силуэт застройки города, введены ограничения по этажности в зависимости от типа жилой зоны. Например, Ж-3 предполагает высоту зданий до восьми этажей. В зоне Ж-5 основная этажность — 17, но при необходимости можно получить разрешение на строительство до 25-ти этажей.
Всего в новых ПЗЗ — 18 территориальных зон. Отдельно выделены и три подзоны. Одна из них, градостроительной ценности и инвестиционной привлекательности, охватывает центральную часть Чебоксар. Это визитная карточка города, поэтому проектирование и строительство любого объекта здесь будет вестись на основе архитектурного конкурса, который может иметь и федеральный, и международный статус.
Зона О-1.И призвана сохранить облик исторической части Чебоксар. Здесь будет вестись в основном реконструкция существующих зданий, новое строительство возможно лишь в исключительных случаях.
Подзона Ж-5.1 (застройка жилыми домами смешанной этажности) нужна для того, чтобы «примирить» уже сложившуюся малоэтажную застройку и предполагаемые к возведению высотки. Такая ситуация сложилась, скажем, в микрорайоне IV центр: за монументом Матери есть коттеджи, а проект планировки территории предполагает строительство многоэтажек.
В прежних правилах территориальные зоны задавались жестко. Если чей-то частный дом находился в зоне предполагаемого высотного строительства, то выход у собственника был один: хочешь реконструкцию — получай разрешение, переводи свой участок в другую территориальную зону. Хлопотное занятие занимало по 5—6 месяцев. Теперь все намного проще, в ПЗЗ заложена возможность сосуществования домов разной высоты.
Существенно упростит жизнь собственникам и еще один момент. Теперь в карте градостроительного зонирования ПЗЗ указаны точные географические координаты границ территориальных зон. Сделано это для того, чтобы исключить нахождение земельного участка сразу в двух зонах.
В документе прописано все до мелочей. Скажем, предельный процент застройки земельного участка. Для жилой зоны — это 50%, остальное место для благоустройства. (К слову, указан в ПЗЗ и минимальный процент озеленения — для различных видов земельных участков он колеблется от 10 до 25%.) Общая площадь возводящихся зданий тоже привязана к размеру территории (соотношение высчитывается по формуле) — эта норма направлена на создание комфортной среды проживания, чтобы обладатель участка не выжимал из земли максимум квадратных метров, а оставлял место и для других нужд.
Одна из злободневных тем в городской застройке — обеспеченность парковками. В новых правилах установлены нормы и на этот счет. Количество машино-мест определяется в зависимости от типа зданий и сооружений, в том числе и для жилой застройки.
Этот универсальный документ, призванный регулировать градостроительство в столице, полезен всем. Упростились многие процедуры для собственников земли. Инвесторы, заглянув в правила и ознакомившись с заданными параметрами строительства, могут все просчитать и составить четкий бизнес-план. Горожанам ПЗЗ дадут представление о развитии города и его отдельных территорий. И все же это не догма. В первой части правил даже прописана процедура внесения изменений в сам этот документ, чтобы исключить ошибки и оптимально решать вопросы, возникающие в ходе градостроительного процесса.